I Mutui

Il mutuo non è che un particolare tipo di contratto con cui una banca concede ad un soggetto una certa quantità di denaro, che dovrà essere rimborsata in base a ciò che è stato previsto dal piano di ammortamento concordato. Un documento di notevole importanza è il "piano di ammortamento", che provvede a spiegare in base a quali modalità il mutuatario restituirà il prestito ottenuto dall'istituto finanziario a cui si è rivolto. Con l'espressione "piano di ammortamento" si vuole far riferimento al documento che indica in base a quali modalità l'istituto finanziatore verrà rimborsato dal mutuatario; questo piano contiene in particolare l'ammontare delle rate, così come la relativa scadenza (mensile, trimestrale, semestrale). Il mutuo ipotecario costituisce un'opzione ideale per tutti quelli che intendono comprare un immobile nonostante non posseggano sul momento l'intera somma di denaro necessaria per un'operazione di tal tipo. E i benefici associabili a questa tipologia di finanziamento non sono solamente per i soggetti richiedenti il mutuo: si tratta infatti di una forma di prestito garantita su di un bene immobiliare e vi è la concreta possibilità che l'ente mutuante si rivalga su di esso nel caso in cui il soggetto mutuatario non riesca a far fronte a quanto previsto dalle condizioni contrattuali. Nella maggior parte dei casi, il prestito concesso dalle banche non è tale da coprire interamente il valore commerciale dell'abitazione ma una sua parte (che corrisponde ai 4/5 del complessivo); nell'eventualità in cui il soggetto che ha fatto domanda di finanziamento può offrire delle garanzie supplementari, come, a titolo esemplificativo, fidejussioni bancarie, la percentuale erogata dalla banca può essere superiore a tale valore, avvicinandosi al 100%.

Faq - Domande più frequenti sui Mutui

1) cosa significa il termine mutuo?
Il mutuo è un trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (detto mutuante e in genere costituito da una banca) a un altro soggetto (mutuatario), il tutto "a titolo oneroso"; il debitore è tenuto a pagare al mutuante l'importo economico prestato considerando altresì gli interessi.

2) in base a quanto stabilito dalla legge Italiana, quanti anni può durare un mutuo?
In base a quello che è stabilito dalla legge Italiana, il mutuo va considerato come una tipologia di finanziamento caratterizzato da una durata medio/lunga. In linea di massima il mutuo può durare da cinque anni ad un massimo di 30-40 anni.

3) è possibile estinguere in via anticipata un mutuo?
La normativa Italiana dà al mutuatario l'opportunità di estinguere anticipatamente il mutuo, nel rispetto delle clausole contenute nel contratto. In linea di massima, una procedura di questo tipo comporta che si debba corrispondere una certa penale all'istituto creditore, generalmente calcolata in termini percentuali sul capitale che si deve ancora corrispondere all'istituto.

4) qual'è la funzione del Tan e del Taeg?
Il Taeg ed il Tan sono due parametri che permettono di conoscere i costi associabili al prestito, risultando altresì molto utili per la messa a punto di confronti tra le diverse soluzioni di mutuo che il mercato propone. Il Tan mostra gli interessi che il debitore si troverà a dover versare all'istituto mutuante, il Taeg considera anche tutte le spese accessorie associabili al mutuo.

5) quali risultano essere i requisiti essenziali per poter avviare la fase istruttoria di un mutuo?
Per poter richiedere un mutuo, risulta necessario avere la maggiore età e disporre della residenza in Italia.

6) quali sono i più importanti tipi di mutuo esistenti?
Sono ravvisabili differenti forme di mutuo. Le due forme maggiormente diffuse sono rappresentate dal mutuo a tasso fisso e a tasso variabile, caratterizzate da un tasso che rimane invariato al mutare delle condizioni di mercato e uno che, diversamente, ne subisce l'influenza. Dalle forme descritte derivano ulteriori tipologie di mutuo.

7) quali sono gli elementi che portano a distinguere tasso a regime e tasso d'ingresso?
Il tasso di ingresso è un tasso che viene spesso applicato durante i primi mesi o anni. Il tasso a regime è calcolato come somma di spread bancario ed Euribor e contraddistingue il finanziamento per la maggior parte della sua durata.

8) che cosa sono Eurirs ed Euribor?
L'Eurirs e l'Euribor sono i parametri che servono a calcolare, rispettivamente, il tasso dei mutui a tasso fisso e quello dei mutui a tasso variabile.

9) che funzione ha lo spread bancario? Lo spread bancario è un valore che varia da banca a banca e che, considerato insieme a Eurirs o Euribor, permette di sapere quale sia il valore del tasso applicato ai mutui a tasso fisso o a tasso variabile.

10) qual'è il significato dell'espressione capped rate?
L'espressione "capped rate" si riferisce ad una particolare forma di mutuo a tasso variabile. Il cap è un parametro che sta ad indicare il massimo tasso d'interesse previsto per il mutuo.

11) A quale funzione assolve l'ipoteca?
L'ipoteca è una garanzia reale a vantaggio dell'ente di finanziamento e consente a questo di rivalersi su un bene del debitore in caso di insolvenza; solitamente si iscrive sull'abitazione per l'acquisto della quale è stato acceso il mutuo.

12) qual'è il più alto importo che può essere finanziato?
Solitamente, il massimo importo erogabile dall'ente di credito non va oltre l'ottanta per cento del reale valore dell'unità immobiliare. Se il debitore offre all'istituto bancario alcune garanzie integrative, tuttavia, l'importo limite che può essere finanziato può raggiungere la totalità del valore dell'unità immobiliare.

13) cos'è il piano di ammortamento?
Il piano di ammortamento è un prospetto che presenta dettagliatamente l'insieme delle rate relative al mutuo ed indica, per ognuna di esse, la rispettiva quota di capitale e di interessi.

14) per la redazione del contratto di mutuo è richiesta la presenza di un notaio?
Sì. La normativa Italiana impone che il contratto di mutuo debba essere sempre redatto nella forma di atto pubblico.

15) cosa sono le spese di perizia?
Nel corso della fase istruttoria la banca nomina un esperto di fiducia per valutare quanto valga l'immobile per cui si richiede il prestito. La perizia che ne risulta porta a una spesa di competenza del soggetto che ha richiesto il mutuo, da aggiungersi alle altre spese associabili alla fase istruttoria.

Glossario

Estinzione anticipata

procedura attraverso la quale il debitore corrisponde all'istituto bancario la parte di capitale residuo in una soluzione sola e prima che arrivi la reale scadenza contemplata dal contratto di mutuo.


Euribor

è diffuso quotidianamente dalla FBE (Federazione Bancaria Europea), rappresentando uno dei parametri essenziali (insieme allo spread applicato dalla banca) per determinare a quanto ammonta globalmente il tasso d'interesse previsto per un'opzione a tasso variabile.


Fase di istruttoria

l'istruttoria è la fase immediatamente precedente alla concessione del mutuo; l'istituto di credito mette in atto controlli volte ad analizzare la condizione economica di chi ha richiesto il finanziamento al fine di assicurarsi della eligibilità di questi a ottenerlo.


Fideiussione

tipo di garanzia personale con cui un terzo si obbliga verso l'ente mutuante, assicurando il pagamento delle rate incluse nel contratto di mutuo nell'evenienza in cui il mutuatario sia impossibilitato a farlo.


Garanzie reali

le garanzie reali conferiscono all'istituto di credito l'opportunità di rivalersi sui beni avuti in garanzia, proteggendo la banca da rischi di natura finanziaria; i diritti reali sono costituiti dal pegno e l'ipoteca.


Ipoteca

tipologia di garanzia, usualmente applicata all'abitazione che il debitore ha scelto di acquistare, che permette alla banca mutuante di cautelarsi qualora il mutuatario non ottemperi alle condizioni contrattuali (al verificarsi della suddetta eventualità, l'ente mutuante può confiscare il bene ipotecato).


Isc

acronimo di Indice Sintetico di Costo, è una stima del costo generale del mutuo, facendo attenzione a una serie di aspetti che il Tan non prende in considerazione, tra cui le assicurazioni obbligatorie, l'imposta sostitutiva o il tasso a regime e quello d'ingresso.


Mutuo

tipologia di contratto mediante la quale un ente di finanziamento concede a un soggetto una determinata cifra di denaro, da restituirsi sulla base di quanto stabilito a livello di contratto.


Mutuo a tasso fisso

tipo di mutuo caratterizzato da un tasso che rimane stabile con il passare del tempo, a prescindere dalle oscillazioni che interessano il mercato finanziario.


Mutuo a tasso variabile

forma di mutuo caratterizzata da un tasso di interesse che cambia dipendentemente dall'andamento del mercato monetario.


Mutuo con tasso misto

tipologia di mutuo che garantisce la possibilità al mutuatario di passare da un tasso di tipo variabile ad uno fisso o di procedere nel verso opposto.


Piano di ammortamento

documento che illustra informazioni relative alle modalità di restituzione del debito alla banca. Tra questi aspetti compaiono parte di capitale rimanente, importo delle varie rate o parte di debito estinto.


Penale di estinzione anticipata

penale che il mutuatario corrisponderà all'istituto di credito nell'eventualità in cui questi opti per l'estinzione in via anticipata del suo debito.


Pegno

tipologia di diritto reale che permette al creditore di rivalersi su un bene immobile o mobile del soggetto che ha stipulato il contratto di mutuo, funzionalmente all'estinzione del debito.


Tasso d'ingresso

tasso d'interesse di importo minore (se paragonato al tasso a regime del mutuo) previsto per la fase iniziale di un mutuo a tasso variabile o a tasso misto, in genere per una durata che non supera i 2 anni.


Tasso a regime

tasso reale di un mutuo, seguente il tasso d'ingresso e tenente conto del valore dell'Euribor e dello spread bancario.


Spread bancario

indice che, insieme al tasso di riferimento, consente di stabilire il tasso di interesse finale relativo ad un mutuo. Costituisce il guadagno di cui beneficia l'ente creditizio.


Taeg

indicato anche come Isc, è un parametro che mostra in maniera piuttosto affidabile a quanto ammonta il costo generale di un mutuo. è particolarmente efficace per effettuare confronti tra diversi contratti di mutuo o per farsi un'idea in merito ai vantaggi di una opzione.


Tasso di interesse

misura calcolata percentualmente sull'importo totale del mutuo, corrispondente al prezzo pagato alla banca per ottenere denaro in prestito.

Requisiti per il mutuo

Attualmente l'opportunità di richiedere un mutuo risulta subordinata al possesso di alcuni requisiti fondamentali. Il fattore con buona probabilità più rilevante consiste nella capacità di chi ha richiesto il mutuo di far fronte a ogni rata imposta dal mutuo. Al fine di giungere ad una stima appropriata in merito al suddetto fattore, l'istituto finanziario prende in esame alcuni certificati relativi al proprio cliente, tra i quali: dichiarazioni fiscali, buste paga, ecc. oltre a ciò, assume importanza la questione della residenza; a tal proposito, è indispensabile avere la residenza in Italia. Si rivela poi fondamentale che il richiedente il finanziamento abbia compiuto il 18° anno di età e non superi il limite massimo di età prevista dalla banca, per avere l'opportunità di usufruire del mutuo

Documentazione richiesta per il Mutuo

Condizione necessaria per poter ottenere un mutuo è la presentazione alla banca di i documenti qui sotto descritti. In primis vi è la documentazione riguardante la situazione anagrafica del soggetto richiedente, assieme ai dati sull'abitazione per cui si ha intenzione stipulare il mutuo. Questi documenti sono: copia del documento d'identità, certificato di nascita e di cittadinanza, codice fiscale, certificato di residenza e stato di famiglia e, nel caso in cui l'intenzione sia quella di comprare un immobile, copia del compromesso e certificato di abitabilità. Dipendentemente dalla situazione lavorativa del richiedente, potrà poi rendersi necessaria l'esibizione di documentazione aggiuntiva. I lavoratori alle dipendenze di un'impresa dovranno consegnare le ultime buste paga, una copia del modello per la dichiarazione dei redditi (CUD) e l'attestato di lavoro; i liberi professionisti e i soggetti che hanno un lavoro autonomo dovranno presentare le ultime dichiarazioni reddituali e un certificato attestante l'iscrizione alla Camera di Commercio o all'albo professionale di riferimento.

Procedura di erogazione mutuo

Sebbene ogni banca segua dei criteri propri, l'operazione per mezzo della quale un mutuo viene erogato si può descrivere facendo riferimento a fasi abbastanza generiche. Le fasi sono le seguenti: apertura dell'istruttoria (con annesse verifiche ad opera del perito dell'istituto creditizio), fase di chiusura dell'istruttoria, atto di mutuo. Durante la prima fase presentata, l'apertura della fase istruttoria, il soggetto che ha fatto domanda di mutuo deve mettere a disposizione della banca una serie di dati che l'istituto finanziario userà per stimare la sua situazione economica e professionale; vi sono poi approfonditi controlli messi a punto da esperti e periti in rappresentanza dell'ente di finanziamento per controllare l'effettivo valore dei beni presentati dal cliente al fine di garantire il prestito. Se la banca pensa che il richiedente abbia le proprietà necessarie per ricevere il prestito, subentra la fase finale (atto di mutuo), in cui l'istituto finanziario concede il mutuo richiesto e porta a compimento le ultime formalità relative alla garanzia prestata.

Altre Tipologie di Mutuo

I mutui a tasso variabile e a tasso fisso non esauriscono le alternative tra le quali può scegliere chi sia intenzionato a ottenere un mutuo bancario. Una determinata forma di mutuo, che rappresenta una possibile alternativa alle opzioni più conosciute è senza dubbio rappresentata dai mutui a tasso "misto". Il mutuo a tasso misto non prevede un tasso esclusivamente di tipo fisso o variabile; si può constatare piuttosto come sia possibile che il tasso di interesse passi da fisso a variabile, o viceversa. Solitamente i mutui riconducibili a questa categoria prevedono l'esistenza di un tasso fisso per un determinato periodo temporale che viene stabilito dall'istituto bancario; una volta che questo periodo è giunto al termine, al soggetto mutuatario viene offerta la possibilità di optare per un tasso variabile oppure andare avanti con un tasso di interesse fisso. Il mutuo a tasso misto permette al soggetto che desidera richiedere il mutuo una certa flessibilità, in quanto egli non deve stabilire immediatamente e definitivamente su quale tasso orientare la propria scelta, avendo infatti l'opportunità di cambiare idea qualora ve ne fosse la necessità. Oltre a quelli che prevedono la presenza di un tasso misto, tra i vari tipi di mutuo attualmente disponibili è possibile individuare il mutuo "cap" che, malgrado sia a tasso variabile, contempla la presenza di una soglia limite al di là della quale il tasso applicato non può andare e il tasso bilanciato, che si compone di una parte di tasso fisso e una di tasso variabile in proporzioni mutevoli sulla base delle specifiche necessità rese note dal richiedente.

Tasso Variabile

A differenza di ciò che si verifica con i mutui ipotecari a tasso fisso, nel caso di un mutuo a tasso variabile il tasso di interesse cambia (in genere da semestre a semestre) in rapporto a specifici parametri particolari, presenti nel contratto sottoscritto dal richiedente. In questo caso il tasso di interesse applicato dall'ente bancario deriva da due valori specifici: l'Euribor e lo spread bancario. L'Euribor è una misura indicativa del costo che l'istituto creditizio deve sostenere per acquistare il denaro; si tratta di un valore legato al mercato e non può conseguentemente essere soggetto a qualsiasi tipo di modifiche da parte della banca. Lo spread è gestito direttamente dalla banca mutuante ed è assimilabile al suo margine di guadagno. In generale si osserva come sia previsto un maggiore spread per i mutui di più lunga durata, per quanto questa non debba essere considerata una norma valida in tutti i casi. Si propone di seguito un possibile scenario: con l'Euribor equivalente a 2, 74% e uno spread di 1, 35% si avrà un tasso finale che corrisponde a 4, 09%. Un eventuale incremento dell'Euribor condurrà quindi ad un tasso di interesse superiore: se il parametro Euribor fosse pari al 2, 94%, il tasso di interesse complessivo da corrispondere alla banca sarebbe equivalente a 4, 29% (2, 94% + 1, 35%).

Tasso Fisso

Fra le molteplici tipologie di mutuo disponibili si individua il mutuo a tasso fisso. In questo caso, l'ammontare di ogni singola rata da corrispondere all'istituto di credito non varia nel corso del tempo. Il calcolo del tasso di interesse di questo genere di mutui va compiuto basandosi su due parametri fondamentali: il tasso IRS ed uno spread, stabilito dall'istituto chi eroga il prestito. Per calcolare il tasso finale applicato dall'istituto mutuante occorre conoscere il valore del tasso IRS, parametro divulgato quotidianamente da tutti i giornali che si occupano di finanza, con riferimento alla durata del mutuo scelto, e sommarvi lo "spread" bancario In definitiva, qualora un soggetto sia interessato ad un mutuo di durata pari a 20 anni, se si ipotizza che l'IRS a 20 anni in quel momento equivalga a 4, 40% e lo spread ammonti a 1, 44%, il tasso fisso da pagare sarà equivalente alla somma di entrambi i parametri: 4, 40% + 1, 44% = 5, 84%. Scegliere un mutuo di questo tipo comporta un grande beneficio: il mutuatario può sapere sin dall'inizio la cifra che dovrà versare per ogni rata ed ha in questo modo la possibilità di pianificare in maniera ottimale le proprie spese.

Tipologie di Mutuo

Il tasso d'interesse scelto e la durata del finanziamento: gli aspetti menzionati si rivelano quelli che, in misura maggiore, contraddistinguono un contratto di mutuo. In merito alle varie forme di tasso di interesse, è possibile citare le principali: i mutui a tasso fisso, vale a dire il caso nel quale vi è un tasso fisso per la durata contemplata dal contratto di finanziamento, quelli che vedono la presenza di un tasso variabile, nel cui caso vi è un tasso che subisce alcune modifiche in relazione ad alcuni valori particolari contemplati dal contratto stipulato da ambedue le parti, e, infine, i mutui a tasso misto, che permettono di passare dal tasso variabile a quello fisso o di muoversi nella direzione opposta, sulla base di precise condizioni contrattuali. In linea di massima, la durata di un mutuo ipotecario oscilla tra i cinque ed i trent'anni e è una misura in gran parte determinata dai bisogni del cliente. Si può individuare una relazione di proporzionalità inversa fra la durata complessiva del mutuo e l'importo di ogni singola rata da versare all'istituto che ha erogato il mutuo (maggiore è la durata, inferiore sarà l'importo di ogni rata).

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